Khi nói về nhóm các yếu tố tự nhiên, vị trí là chi tiết hay được nhắc tới nhất. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Những dự án bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Diện tích đất lớn hay nhỏ không quyết định đến giá trị bất động sản. Mảnh đất có kích thước và diện tích tối ưu với mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua sẽ được định giá cao. Những bất động sản có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thường sẽ được định giá cao hơn.
Ngoài ra địa hình, kiến trúc hay môi trường cũng cần được cân nhắc đến khi nói về yếu tố tự nhiên.
Các yếu tố có tính tương đối và phải đối chiếu lẫn nhau, thay vì đánh giá một cách độc lập.
Ảnh: Freepik
2. Các yếu tố kinh tế
Các yếu tố liên quan đến kinh tế bao gồm khả năng tạo ra thu nhập, cũng như các sự kiện kinh tế (Các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI)…) , sự phát triển kinh tế chung đều ảnh hưởng đến giá nhà. Với nhà đầu tư cá nhân mới, hãy đánh giá khả năng tạo ra thu nhập như yếu tố chính: Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng càng cao và ngược lại.
3. Các yếu tố thị trường
Các yếu tố này thường bị nhầm với yếu tố kinh tế, bởi một trong những tiêu chí của yếu tố này là tính hữu dụng của BĐS khá giống với khả năng tạo ra thu nhập, tuy nhiên, sự hữu dụng này bao gồm cả giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn. Bên cạnh đó, tiêu chí quan trọng là nhu cầu của thị trường với loại BĐS: Thị hiếu, nhu cầu của khách hàng mỗi thời điểm khác nhau dẫn đến giá trị các bất động sản được định giá khác nhau tuỳ từng thời điểm với cùng một sản phẩm.
Các yếu tố có thể khiến giá thị trường tăng, hoặc giảm, tuy nhiên muốn đánh giá về lâu về dài cần phải tính toán cả bản thân chất lượng của căn nhà.
Ảnh: Real Estate Blog
4. Các yếu tố pháp lý
Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… giúp bất động sản dễ thanh khoản và minh bạch trong hoạt động mua bán. Không chỉ vậy, cũng cần chú ý đến các quy định về xây dựng và kiến trúc: Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung như nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng, nhà xây dựng ở khu vực có quy hoạch là đất nông nghiệp không quá 1 tầng… Các yếu tố này nếu có thay đổi đều ảnh hưởng đến giá BĐS.
Nhận ưu đãi mua nhà ngay
5. Các yếu tố xã hội
Hai yếu tố xã hội quan trọng nhất là mật độ dân số và chất lượng dịch vụ. Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ; Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.
Theo số liệu của HoREA, hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.
Trong khi đó, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25 - 30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua. Còn tại Hà Nội, nhiều khu vực không phải nội đô nhiều dự án giá cũng lên 40 - 50 triệu đồng/m2.
Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ ngày 30/10, vấn đề giá nhà đang quá cao và giải pháp nào để đưa giá nhà về giá trị thật của thị trường được đặt ra với Bộ Xây dựng.
Ông Lê Quang Hùng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết: "Giá cả trong lĩnh vực bất động sản là do thị trường quyết định". Theo ông Hùng, giải pháp quan trọng là cần tăng lượng cung nhà giá xã hội giá rẻ, có chính sách bảo đảm cung cho đại đa số người lao động.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng nói về giải pháp giảm giá nhà.
"Hiện giá nhà ở xã hội có khung giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, cần đẩy nhanh các dự án tăng cung số lượng lên", ông Hùng nói.
Ngoài ra lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng cho biết Bộ đang đề xuất có thêm loại nhà ở thương mại giá rẻ giá 20 - 28 triệu đồng/m2, cho phép xây nhà có diện tích dưới 45m2 tạo nguồn cung cho loại nhà phân khúc tầm trung vừa mức hộ gia đình mua được.
Với nhà ở thương mại thông thường, giá 30 - 45 triệu đồng/m2, ông Hùng cho biết phân khúc này hoàn toàn do thị trường quyết định, tuy nhiên vẫn có giải pháp là tăng cung. Thứ hai là tăng cường minh bạch thông tin, nhà đầu tư có thể giao dịch trực tiếp với người mua có nhu cầu, tránh qua các đối tượng đầu cơ, môi giới, trung gian bất động sản.
Lo ngại thị trường bong bóng, đầu cơ?
Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, có nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người dân là vấn đề lớn đặt ra thời gian qua.
Một số chuyên gia lo ngại trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng "bong bóng", hoặc đang bị tác động bởi các "chiêu thức" làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông có thể dẫn đến tình trạng "giá ảo" thoát ly giá trị thực, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Mới đây, lãnh đạo HoREA đã đề xuất một loạt các giải pháp để hạ giá nhà như đề nghị Chính phủ sớm triển khai "Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp" với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22 - 25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.
Giá nhà ở “nhảy múa” từng ngày, cao hơn 17 lần thu nhập lao động phổ thông.
Đồng thời, lãnh đạo HoREA cho rằng cần giải quyết "điểm nghẽn về thể chế pháp luật", tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các văn bản Luật, văn bản dưới Luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu.
Cũng theo lãnh đạo HoREA, các doanh nghiệp bất động sản cần chấp hành pháp luật, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở.
Trong khi đó, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nếu Bộ Xây dựng có thể làm việc với các cơ quan quản lý, các tỉnh thành phố nhằm tạo những quỹ đất dành riêng với giá đất hợp lý để xây dựng các dự án nhà ở có mức giá bình dân khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2 thì mới khả thi được.
"Nếu chỉ là vận động, ưu đãi chung chung còn lại để tự thị trường tự vận động thì sẽ rất khó", vị này nhấn mạnh. Nếu được như vậy, các doanh nghiệp sẽ không phải tự đi mua đất, không phải tự lo thủ tục phức tạp thì chỉ cần lãi 7 - 8% các doanh nghiệp cũng sẽ thi nhau làm bởi lãi ít cũng còn hơn là không có việc làm.
"Tôi cho rằng giá lên xuống là do thị trường, chúng ta không thể quyết định nó bằng mệnh lệnh hành chính, chỉ khi có một hành lang chính sách tốt, rõ ràng, minh bạch, các bên cùng có lợi thì doanh nghiệp tất yếu sẽ tham gia vào để đóng góp vào việc bình ổn giá nhà", đại diện doanh nghiệp nhấn mạnh.