 Lô đất Thủ Thiêm có mức trúng đấu giá gây chấn động thị trường (Ảnh: Hữu Khoa). Cuộc đấu giá được tổ chức cuối ngày 10/12 đối với lô đất 10.060 m2 thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm ở TPHCM đã thiết lập kỷ lục "vô tiền khoáng hậu" trên thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, khoản tiền 24.500 tỷ đồng mà người thắng cuộc - ông chủ Tân Hoàng Minh - chấp nhận bỏ ra để giành quyền sở hữu lô đất này có mức bình quân 2,4 tỷ đồng/m2, cao hơn rất nhiều so với "đất vàng" quận 1 (TPHCM) hay khu Hoàn Kiếm (Hà Nội). Với mức giá trên, đất tại khu trung tâm TPHCM đã cao ngang ngửa những khu vực có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hồng Kông, vốn đất chật người đông, trung tâm thương mại tài chính châu Á. Trao đổi với Dân trí, một chuyên gia cho rằng nếu Thủ Thiêm đắt gấp đôi khu vực Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1) thì có nhiều bất thường. Về giả thiết khả năng nhằm kích giá thị trường bất động sản nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo hay thực chất muốn sở hữu thì theo chuyên gia, phải chờ đến khi doanh nghiệp trúng giá có nộp đủ tiền mua tài sản hay không mới kết luận được. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng lo ngại những vấn đề mang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản sau con số trúng đấu giá gây "choáng váng" này. Theo ông Đính, năm 2019 ở TP Thủ Đức, quận 9 đã xác lập mặt bằng giá mới. Khi đó, một loạt khu đô thị ra hàng, đưa ra mức giá 60 - 80 triệu đồng/m2 chung cư. Sau khi thiết lập đỉnh đó hệ quả ảnh hưởng rất nặng đến giá cả bất động sản tại TPHCM kéo theo một loạt dự án khác ở thành phố này có mức giá mới. Trong bối cảnh đắt đỏ ấy, các loại nhà giá bình dân, giá rẻ và những dự án giá rẻ cũng bị "đẩy" lên thành giá trung cấp. Ông Đính cho biết, trong bối cảnh nguồn cung thiếu, điều này càng khiến giá nhà ở TPHCM bị "đẩy" lên dần dần và tiếp tục ảnh hưởng lan tỏa một loạt các tỉnh xung quanh như Bình Dương. Lãnh đạo HoREA cũng từng chỉ ra rằng, chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hóa lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch Covid-19. "Vì thiếu nguồn cung, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung, cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời", HoREA nhấn mạnh. Theo chuyên gia, trong khi Chính phủ đang tìm giải pháp giảm nhiệt giá bất động sản, xây dựng nhiều nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp thì kết quả đấu giá đất ở Thủ Thiêm sẽ khiến giá bất động sản còn "nhảy" lên mạnh hơn nữa. "Sợ nhất hệ lụy này sẽ tác động tiêu cực đến việc phát triển bất động sản làm cho nhiều nhà đầu tư lực yếu sẽ chạy hết, không dám vào thị trường, không thu hút được đầu tư nữa vì người ta e ngại giá như vậy sẽ khiến giá đền bù tăng, thuế đất sẽ tăng theo mặt bằng mới...", vị chuyên gia lo ngại. Cũng theo ông Đính, doanh nghiệp có quyền trả giá, mua bán đấu giá trên cơ sở tính toán mức đầu tư lợi nhuận... Nhưng nếu không đúng thực chất, có thể tạo ra mặt bằng giá cho các dự án của họ ở xung quanh, gây nhiều hệ lụy về giá. Vị chuyên gia lo ngại, kết quả đấu giá đất này sẽ là "cú sốc" cho thị trường bất động sản. Ngay sau kết quả đấu giá đất này chắc chắn giá đất sẽ xảy ra hiệu ứng "tát nước theo mưa". Tại một hội nghị mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa chỉ ra rằng hiện tại nguồn cung khan hiếm rất nghiêm trọng, trong đó một nguyên nhân lớn là doanh nghiệp mua gom và đầu cơ dự án. Theo đó, rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, không hoàn thiện dự án, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau. Hiện tượng này cũng tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản. Các chuyên gia cũng cho rằng, để tránh những trường hợp "kích giá ảo" thị trường, phải hoàn chỉnh pháp luật một cách chặt chẽ về đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng nhà đầu tư tham gia đấu giá thì phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo. Nguyễn Mạnh
Đất ở Thủ Thiêm lại nóng lên sau cuộc đấu giá "khủng" ngày 10/12... - Ảnh: Cafef Cụ thể, với lô đất có diện tích lớn nhất 10.059,7m2 (ký hiệu 3-12), với view hồ trung tâm, thuộc Khu chức năng số 3, trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm do Công ty Ngôi Sao Việt (thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá. Mức giá trúng đấu giá lô đất này là 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm (2.942,2 tỷ đồng). Như vậy, Ngôi Sao Việt phải chi đến 2,4 tỷ đồng để mua một m2 đất tại đây. Theo phê duyệt quy hoạch của TP.HCM, khu đất mang số hiệu 3-12 mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, được xây dựng cao 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Với tổng số 570 căn hộ được phê duyệt, nếu chia đều thì bình quân mỗi căn hộ phải gánh tiền đất là 42,9 tỷ đồng. Trong khi đó, với lô đất 3-8 rộng hơn 8.500m2, có giá khởi điểm là 1.018,594 tỷ đồng mà Công ty CP Sheen Mega trúng đấu giá với 4.000 tỷ đồng, gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm. Khu này theo quy hoạch xây dựng chỉ được xây 4-10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa khối đế hơn 72%, khối tháp hơn 54% diện tích đất, và không có chức năng thương mại dịch vụ. Dân số tối đa cho khu đất này là 1.067 người, với 113 căn hộ. Như vậy, chỉ tính riêng tiền đất cho 113 căn hộ, thì bình quân mỗi căn hộ gánh 35 tỷ đồng. Theo tính toán của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), để có lời thì nhà đầu tư phải bán căn hộ với giá từ 1 tỷ đồng/m2, tức ít nhất 50 tỷ đồng/căn. Đất Thủ Thiêm lập kỷ lục “đắt nhất thế giới” với 2,4 tỷ/m2... - Ảnh: Vietnambiz Tương tự, tại lô đất ký hiệu 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2, mà Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với giá 5.026 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm. Tính bình quân mỗi m2 đất, doanh nghiệp này đã chi 1 tỷ đồng. Theo phê duyệt quy hoạch, khu đất này có hệ số sử dụng đất là 3,99 chỉ được xây dựng cao 4 - 10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng tối đa trên 70% diện tích đất, với 101 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Dân số tối đa là 811 người. Nếu chia đều thì chỉ riêng tiền đất, mỗi căn hộ gánh đến 49,7 tỷ đồng. Còn tại khu đất rộng 6.446 m2 có ký hiệu 3-5 mà Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá, với giá trị 3.820 tỷ đồng, tính trung bình mỗi m2 đất có giá khoảng 600 triệu đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm. Lô này TP duyệt quy hoạch xây dựng 4 - 6 tầng nổi, 1 tầng hầm. Mật độ xây dựng khối đế 75%, khối tháp 69% với 76 căn hộ, dân số 608 người. Với số lượng căn hộ này, chỉ riêng tiền đất thì mỗi căn hộ đã gánh khoảng 50 tỷ đồng. Chuyên gia nghi ngờ Câu chuyện đất ở Thủ Thiêm được đẩy lên mức giá "khủng" khiến không ít chuyên gia tài chính, lãnh đạo các doanh nghiệp BĐS khác tỏ ra nghi ngờ. Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, các nhà đầu tư lớn đang nhận định thị trường BĐS đang tốt, hấp dẫn và người ta chấp nhận mức giá cao đó. Thành ra thị trường BĐS đang "nhấp nha nhấp nhổm" thời gian vừa qua, các doanh nghiệp dựa vào việc này để đẩy ra mặt bằng bằng giá mới. Tóm lại, thị trường BĐS chính thức bước vào cơn sốt mới, vì giá cao đã được xác lập công khai. "Đấu giá này là đấu giá những vị trí tốt của Thủ Thiêm nên cũng không ảnh hưởng lắm đến mặt bằng giá ở các khu khác. Quan trọng là Nhà nước sớm tung nguồn cầu dự án cho nhu cầu ở thực thì sẽ không ảnh hưởng, trừ khi tiếp tục siết nguồn cung thì thị trường sẽ bắt đầu tăng tiếp", ông Quang nói. Liệu có "quân xanh, quân đỏ" trong đấu giá đợt này? Trả lời vấn đề này, ông Quang cho rằng, không có cơ sở để đánh giá việc này, nhưng vấn đề là việc đấu giá này được công khai, các doanh nghiệp tham gia đấu giá cũng lớn. Mặc dù có thể nguồn vốn được thể hiện trên giấy phép còn ít, nhưng các doanh nghiệp này cũng có uy tín trên thị trường, nên việc đấu giá này cũng có thể là thật chứ không phải đấu giá chơi. "Thứ nhất, có thể nhà đầu tư thấy thị trường đang tốt và ký hợp đồng chấp nhận chuyện giá cao. Thứ hai, cũng có yếu tố là người ta đang giữ thị trường. Họ cũng có những BĐS giá cao, vì vậy muốn neo giá, muốn tạo ra một mặt bằng giá mới", ông Quang nhận định. Trong khi đó, Tổng Giám đốc một doanh nghiệp BĐS lớn tại TP.HCM (xin giấu tên) cho hay, trước hết phải khẳng định việc tổ chức đấu giá mang lại nguồn lực rất lớn cho TP. Tuy nhiên, khi trả giá cao như thế, việc triển khai được dự án hay không vẫn là một điều khiến ông băn khoăn. Tất nhiên, khi nhà đầu tư dám trả mức giá đó thì họ phải rất là tự tin rồi, nhưng tự tin rồi có thực hiện được hay không là chuyện khác. Thực tế theo quan điểm của một số chủ đầu tư như cá nhân ông, rõ ràng mức giá này là rất cao. Đặc biệt, có một chi tiết cần chú ý, đó là tham gia đấu giá có những đơn vị nước ngoài, như CapitaLand chẳng hạn. Đã là đơn vị nước ngoài thì họ chắc chắn có nhu cầu thật, làm thật chứ không phải tham gia đấu giá chơi, mua rồi bán lại. "Họ đã trả lô đất lớn nhất (1ha) 8.800 tỷ và sau đó không theo nữa. Có nghĩa giá đó gần như được xem là giá trị thực. Đây cũng là mức giá hợp lý nhất mà họ có thể kinh doanh được. Nhưng Ngôi Sao Việt lại trả tăng gấp 3 lần nữa, khoảng 1 tỷ USD cho lô đất này. Liệu mức giá 1 tỷ USD này có hợp lý không?", ông này nói. Thực sự, các chủ đầu tư khác cũng đang tò mò về việc họ làm gì mà sẵn sàng trả mức giá 1 tỷ USD cho miếng đất này. Nếu họ làm được thì thực sự là vấn đề sốc với thị trường. Còn không làm được thì cũng chẳng ngạc nhiên, vì đề của doanh nghiệp là làm gì trên đất này để tạo ra sản phẩm và bán có lợi nhuận. "Giá đất bao nhiêu là phù hợp? Cứ nhìn đơn vị nước ngoài, họ không mua được, thậm chí không dám trả giá cao hơn để mua vì họ cũng không biết sẽ làm gì để tạo ra lợi nhuận với mức trả giá cao như thế", vị này nói thêm. |
