Nếu xem nhà tái định cư là một kênh đầu tư thì hiệu quả không cao, kém hấp dẫn hơn lãi gửi ngân hàng, theo chuyên gia. Show
Tôi quan sát thị trường nhiều năm thấy loại hình nhà tái định cư ở nội đô tăng giá ổn định. Ví dụ như một căn 55 m2 ở Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) có giá 1,4 tỷ đồng vào năm 2017, đến năm 2020 tăng lên 1,7 tỷ đồng và chạm mức 2 tỷ đồng vào năm 2023. Nhiều căn hộ tái định cư tại Nam Trung Yên cũng tăng giá lên khoảng 2 tỷ đồng. Nếu tính cả sơn sửa điện nước, chống thấm và nội thất thì chi phí đội lên khoảng 2,3 tỷ đồng một căn. Trong lúc chờ tăng giá, mỗi tháng cũng có thể cho thuê 7-10 triệu đồng tùy diện tích và nội thất. Chuyên gia đánh giá tiềm năng tăng giá của các khu tái định cư nội đô thế nào? Loại hình này có phù hợp để đầu tư? Độc giả Nguyễn Công Chuyên gia tư vấn: Nhà tái định cư có đặc điểm diện tích nhỏ, thiết kế đơn giản nên suất đầu tư không cao. Vì thế, những người có ít vốn nhưng muốn đầu tư ở nội thành lựa chọn loại bất động sản này. Điều đó thuộc về khẩu vị đầu tư, song bạn phải nghiên cứu sâu về thị trường để săn lùng được sản phẩm đẹp trong bối cảnh nguồn cung không nhiều. Ngoài ra việc đánh giá tiềm năng của một loại hình bất động sản cũng không thể chỉ dựa vào một, hai dự án đặc thù. Nếu xem nhà tái định cư là một kênh đầu tư thì hiệu quả không cao. Mức tăng trưởng gần 43% trong 6 năm như bạn quan sát thực tế chỉ xảy ra ở khu vực có vị trí thuận tiện, xung quanh phát triển hạ tầng tiện ích hoàn chỉnh như Trung Hòa - Nhân Chính hay Nam Trung Yên, còn những dự án xa hơn không tăng giá nhiều. Tuy nhiên ngay cả khu tái định cư vị trí đẹp nhất ở nội thành, biên lợi nhuận khoảng 7% một năm, kém hấp dẫn hơn cả lãi gửi ngân hàng. Trong khi đó, nhược điểm của nhà tái định cư là xuống cấp nhanh, chất lượng không đảm bảo, tác động lớn đến tính thanh khoản. Nhiều tòa nhà tái định cư ở quận trung tâm Hà Nội còn trong tình trạng bỏ hoang, xuống cấp trầm trọng, dân cư về ở thưa thớt sau hàng chục năm xây dựng. Những dự án này khả năng tăng giá hoàn toàn không có, thậm chí phải giảm giá nhưng không có người mua. Một lưu ý nữa, bên cạnh vị trí ở trung tâm, căn nhà phải được cải tạo, sửa sang, đầu tư nội thất mới có được giá thuê 7-10 triệu đồng mỗi tháng, còn những khu vực xa hơn thì không có giá thuê đó. Bởi với giá này, người thuê có nhiều lựa chọn tại các dự án nhà ở thương mại, nhiều tiện ích, dịch vụ và đảm bảo chất lượng xây dựng. Nếu bạn xác định mua nhà tái định cư để giữ tiền, kết hợp cho thuê thì cần xác định mỗi lần sửa sang, cải tạo, chi phí có thể tốn bằng cả năm tiền cho thuê nhà. Giai đoạn 2017-2020 là thời điểm thị trường bất động sản phát triển mạnh, kéo theo tất cả phân khúc đều sôi động, trong đó có cả nhà tái định cư. Do đó, giá nhà tái định cư hiện nay cũng đã đạt mức cao, khoảng 35-40 triệu đồng mỗi m2 ở quận trung tâm nên không còn nhiều dư địa tăng trưởng. Vì thế, tôi cho rằng với số vốn khoảng 1,5 tỷ đồng vào năm 2017, nếu biết cách lựa chọn kênh đầu tư khác biên lợi nhuận chắc chắn cao hơn. Ví dụ, loại hình khác như đất nền ven đô có thể phù hợp với suất đầu tư dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, bạn cần xác định đầu tư trong dài hạn, lưu ý đến vấn đề quy hoạch, pháp lý. Thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn khó khăn, cuộc chơi hiện nay nên dành cho những nhà đầu tư trường vốn, giàu kinh nghiệm, am hiểu thị trường. Bồi thường hỗ trợ và tái định cư là gì ? Khi nào được hỗ trợ tái định cư ? Điều kiện được hỗ trợ tái định cư như thế nào ? Đây là một trong số các câu hỏi liên quan đến tái định cư nhận được nhiều sự quan tâm của mọi người. Hãy cùng MTL Service tìm hiểu trong bài viết. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một hình thức hỗ trợ, giúp đỡ người dân một phần khi bị chuyển đổi công việc đang có, hay đang bị biến động quá trình sinh sống và làm việc của gia đình khi Nhà nước thu hồi đất. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chỉ áp dụng với những cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất và phải chuyển đi nơi khác để sinh sống. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại Luật đất đai năm 2013, Nghị định 47/2014/NĐ-CP:
 Các nhóm đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:Cụ thể, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở tại Việt Nam có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi sẽ được hỗ trợ bồi thường trong các trường hợp:
Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên cùng một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định hỗ trợ bồi thường mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước bồi thường bằng tiền nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có nhà ở gắn liền với đất thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi thì được Nhà nước xét bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi quyết định giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất. Trường hợp thu hồi một phần trong thửa đất ở; phần diện tích còn lại là đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở, thì hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được quyền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương. Việc chuyển mục đích sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương đó và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bồi thường cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định sau:
Đối với dự án đã đưa vào khai thác, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền. Các khoản hỗ trợ ổn định đời sống khi nhà nước thu hồi đấtCụ thể, khi Nhà nước thu hồi đất từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ cụ thể như sau:
Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ cụ thể như sau:
Mức hỗ trợ tính theo đầu người nêu trên được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại địa phương. Ngoài ra, đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; sẽ được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;… Điều kiện được cấp tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtBồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở được Căn cứ theo điểm b) Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau: – Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sau khi Nhà nước thu hồi đất mà không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã/phường/thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất ở khác hoặc căn hộ tái định cư. Khoản 4 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau: “4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định” Như vậy, hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở đồng thời không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phương, thị trấn nơi có đất ở được thu hồi sẽ được mua đất với giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định. Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp nào ?Điều 54, Luật đất đai năm 2013 như sau: “Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này; 2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này; 3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; 4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; 5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.” Nhà nước có thể thu hồi đất trong những trường hợp sau: Thứ nhất, Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 63, Luật đất đai năm 2013: “Điều 63. Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: 1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; 2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.” Thứ hai, căn cứ thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 64, Luật đất đai năm 2013: “Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai 1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. 3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.” Thứ ba, Căn cứ thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người theo quy định tại Điều 65, Luật đất đai năm 2013: “Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người 1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
2. Việc thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều này phải dựa trên các căn cứ sau đây:
đ) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này. 3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.” Các khoản bồi thường, hỗ trợ khác khi Nhà nước thu hồi đấtTheo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. 3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.” Điều 90 Luật đất đai 2013 quy định: “1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
|
