Hiện gia đình tôi đang xin cấp sổ đỏ nhưng một phần đất (khoảng 8m2) nằm trong diện quy hoạch. Theo hướng dẫn của cán bộ địa chính, tôi đã làm đầy đủ hồ sơ xin cấp sổ đỏ, theo đó gia đình tôi xin cấp sổ đỏ với diện tích được UBND phường đồng ý là 70m2 (không nằm trong quy hoạch). Show Theo yêu cầu của UBND phường, gia đình tôi phải đập nhà thì mới được cấp sổ vì nếu cấp theo 70m2 thì một phần nhà vẫn nằm trên đường quy hoạch. Tôi có hỏi một số cán bộ thì họ bảo như thế không đúng luật, còn nhà ở thì cứ để vậy ở không sửa chữa là được, lúc nào quy hoạch Nhà nước đền bù phần nổi. Xin hỏi trường hợp gia đình tôi phải giải quyết thế nào? Theo văn bản luật nào? Quy hoạch đã rất lâu nhưng không thực hiện, vậy có thời hạn cho việc quy hoạch? Giờ không làm được sổ đỏ, tôi muốn nâng nền nhà và làm lại mái do gian nhà cũ phía sau dột nát không ở được, nhưng cán bộ phường bảo không được và sẽ bị phạt. Vậy tôi phải làm sao? Nhà tôi có hai phần, nếu chỉ cam kết sửa lại nhà cấp 4 phía sau và không đòi đền bù nhà đó khi quy hoạch thì có được không? (mynguyenquoc@... ) - Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời: Theo thư tôi hiểu nhà của ông có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67m2, nhưng thực tế thửa đất của ông có diện tích là 82m2 và ông đã nộp thuế sử dụng đất là 82m2, phần còn lại là không phù hợp với quy hoạch (làm nhà ở). Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tại Điểm a khoản 2 Điều 18 nghị định 84/2007/NĐ-CP đã quy định: “Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp giấy chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất”. Theo quy định này thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông sẽ không phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất hiện tại. Do vậy, ông sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của ông đang thực tế sử dụng. Có phải tháo dỡ toàn bộ nhà không phù hợp quy hoạch để được cấp giấy chứng nhận không ? Nếu vào thời điểm xây dựng nhà, ông không vi phạm các quy định về xây dựng và chưa có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền buộc ông phải tháo dỡ thì hiện tại ông vẫn có quyền giữ nguyên hiện trạng nhà để được cấp giấy chứng nhận. Phần nhà và đất không phù hợp với quy hoạch vẫn được phép sử dụng như hiện trạng cho đến khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch. Trong trường hợp này ông vẫn có quyền được hưởng đền bù thiệt hại về nhà và đất. Thời hạn của quy hoạch là bao lâu? Tại Khoản 2 điều 25 Luật đất đai năm 2003 đã quy định: “Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm”. Theo quy định này thì thời hạn của một quy hoạch sử dụng đất là 10 năm kể từ ngày quy hoạch được phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sửa chữa nhà trong khu quy hoạch Trong thư ông đề cập, ông chỉ muốn nâng nền và làm lại mái nhà bị dột. Các hạng mục mà ông muốn sửa chữa không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng (Điểm e khoản 1 điều 3 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định 119/2009/QĐ.UBND ngày 24-12-2009 của UBND tỉnh Nghệ An). Theo quy định này, ông có quyền sửa chữa mà không cần xin phép. Tuy nhiên, trước khi khởi công xây dựng sửa chữa, ông phải thông báo cho UNBD phường biết để theo dõi và quản lý theo quy định. Khiếu nại việc không xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định thì UBND phường phải xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông. Còn việc xem xét cấp hay không cấp giấy chứng nhận cho ông thuộc thẩm quyền của UBND TP Vinh. Trường hợp ông đã nộp đủ hồ sơ mà UBND phường không xác nhận vào đơn thì ông có quyền khiếu nại. Khi đó chủ tịch UBND phường phải có quyết định giải quyết khiếu nại cho ông. Nếu ông không đồng ý với nội dung quyết định giải quyết khiếu nại của chủ tịch UBND phường thì ông có thể khiếu nại lên UBND TP Vinh hoặc khởi kiện UBND phường ra tòa án. Trân trọng, Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: [email protected]. Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn. Để hạn chế tối đa những sai sót, rủi ro có thể xảy ra khi làm thủ tục pháp lý và quan trọng nhất là tránh né được những kẻ gian lợi dụng sự nhọc nhằn, khó khăn giữa các khái niệm cũng như sự thiếu hiểu biết về pháp lý lợi dụng cơ hội để trục lợi, thì bài viết giúp phân biệt 4 loại sổ chi tiết, rõ ràng theo quy định pháp luật chắc chắn là dành cho bạn. 1.1. Sổ trắngCho đến nay chưa có một văn bản pháp luật nào của các cơ quan có thẩm quyền quy định rõ ràng khái niệm về sổ trắng nhà đất là loại giấy tờ gì. Tuy nhiên, thực tế vẫn có nhiều địa phương xem sổ trắng là một trong những loại giấy được quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003. Sổ trắng là bao gồm những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận từ rất lâu. Chủ yếu là các loại giấy được cấp trước ngày 30/4/1975 có Văn tự đoạn mại bất động sản (nhà ở và đất dùng để ở), bằng khoán điền thổ, giấy cấp sau ngày 30/4/1975 là giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận hoặc tờ đơn quyết định của UBND cấp huyện công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nhìn chung, sổ trắng vẫn là giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, được cấp đúng quy định pháp luật tại thời điểm ban hành. Nên không thể phủ nhận giá trị pháp lý của loại sổ này. Tại Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể người dân nào sử dụng tài sản nhà đất có sổ trắng được cấp trước ngày 10/12/2009 thì được phép yêu cầu thực hiện việc chuyển đổi sang sổ hồng. Để làm thủ tục chuyển đổi này và cũng như biết hồ sơ cần chuẩn bị, bạn có thể xem tiếp ở đường link này. 1.2. Sổ xanhSổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm trường cấp cho người dân để quản lý, khai thác, trồng và bảo vệ rừng có thời hạn sử dụng (hay còn gọi là hình thức cho thuê đất). Nếu hết thời hạn sử dụng thì đất sẽ bị Lâm trường thu hồi về nếu như ngay tại địa phương đó chưa có các chính sách mới áp dụng việc bàn giao đất sổ xanh cho người dân. Ngoài ra, trong một số trường hợp khác Lâm trường chỉ cho người dân thuê đất để trồng rừng và phát triển, người dân không được tự ý thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất sổ xanh. Do đó, cũng sẽ không thể tiến hành thủ tục chuyển sổ sanh sang sổ đỏ được. 1.3. Sổ đỏSổ đỏ mẫu giấy do Bộ Tài Nguyên và Môi Trường ban hành vào trước năm 2009, có bìa là màu đỏ (đặc điểm mà người dân dựa vào để kêu tên là sổ đỏ). Sổ đỏ có chứa nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, đất đó có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất vườn, đất ao, đất rừng… nên sổ đỏ mới có tên gọi chính thức và đứng với pháp luật là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003 có quy định rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho người dân sở hữu và sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, sự an toàn của người sử dụng đất trước pháp luật trong mọi tình huống có thể xảy ra tranh chấp, khiếu nại và mâu thuẫn. 1.4. Sổ hồngSổ hồng là mẫu giấy chứng nhận do Bộ xây dựng ban hành, bìa là màu hồng, nội dung bên trong là ghi nhận thông tin về quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất của chủ sở hữu nên sổ hồng mới có tên gọi đúng theo quy định pháp luật là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất đai. Theo Điều 11 Luật nhà ở năm 2005 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất (sổ hồng) được cấp cho chủ sở hữu tài sản trong các trường hợp sau đây: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời cũng là chủ sử dụng đất hoặc chủ sở hữu căn hộ trong tòa chung cư thì cấp duy nhất một loại giấy chứng nhận đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất đai cho chủ tài sản. Còn nếu chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất đai thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Cả 2 loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ở năm 2020 hiện nay, sổ xanh được rất ít người sử dụng và biết đến ở một vài tỉnh thành, địa phương nước Việt Nam hầu như không còn sử dụng sổ xanh. Nhưng 3 loại sổ còn lại là sổ trắng, sổ đỏ và sổ hồng vẫn được sử dụng rộng rãi, phổ biến. Nhất là sổ đỏ và sổ hồng là 2 loại gần gũi với mọi người nhất. 2. Đặc điểm cơ bản của sổ trắng, sổ xanh, sổ đỏ và sổ hồngThực tế, cách phân biệt 4 loại sổ này rất dễ dàng. Tất cả các loại sổ này đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép và ban hành. Các hoạt động liên quan như xây dựng, cải tạo, sửa chữa, chuyển nhượng, mua bán, cầm cố, tranh chấp… đều luôn phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Đối với 3 loại sổ là sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau. Luật đất đai không hạn chế giá trị của các loại sổ này. 3. Phân biệt sổ trắng, sổ xanh, sổ đỏ và sổ hồng như thế nào?Đa phần người dân hay nhận biết điểm khác biệt giữa các loại sổ (giấy) chứng nhận này bằng mắt tức là dựa vào màu sắc khác nhau của chúng, tương ứng với từng tên gọi mà 4 loại sổ có. Thế nhưng, đây chỉ là cách để tránh nhầm lẫn khi hỗ trợ nhà đầu tư phân biệt 4 loại sổ 1 cách cụ thể nhất. Điểm khác biệt giữa các loại sổ này vẫn phải dựa vào nội dung và giá trị của từng loại sổ. Loại sổ Sổ trắng nhà đất Sổ xanh Sổ đỏ Sổ hồng Bản chất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ghi nhận hiện trạng thực tế của tài sản ngay tại thời điểm cấp (Các loại Văn tự mua bán nhà, bằng khoán điền thổ…). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị gồm nội thành, nội thị xã cũng như thị trấn. Màu sắc Màu trắng Bìa màu xanh da trời Đỏ Hồng Căn cứ cấp sổ Nghị Định 02 – CP và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước. – Nghị Định 64 – CP và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC về hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghị Định 60 – CP và Nghị Định 88/2009/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền đất. Cơ quan ban hành mẫu sổ UBND Xã, Phường, UBND Huyện thị xã cấp xác nhận cho chủ sở hữu. Lâm trường Bộ Tài Nguyên và Môi Trường. Bộ xây dựng (đối với sổ hồng cũ) và Bộ Tài Nguyên – Môi Trường (đối với sổ hồng mới). Khu vực được phép cấp sổ Cả nước Trong khu vực đất rừng do Lâm trường chỉ định Ngoài đô thị Cả nước Loại tài sản được cấp sổ Tất cả các loại đất Đất rừng Đất ở nông thôn, đất nông – lâm – ngư nghiệp, đất làm muối Tất cả các loại đất Nội dung trên sổ Văn tự đoạn mại mua bán nhà ở Giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng Giấy chứng nhận quyết định của UBND công nhận quyền sở hữu tài sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng do Lâm trường cấp cho người dân khai thác, trồng rừng, bảo vệ và phát triển. Ghi nhận quyền sử dụng đất gồm: đất ở, đất sản xuất, vườn, ao, đất rừng… Khi có công trình, tài sản xây dựng trên đất thì ghi nhận việc xây dựng công trình. Ghi nhận quyền sở hữu đất bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, mục đích… Ghi nhận quyền sở hữu nhà bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung và riêng, kết cấu, số tầng… Thời hạn sử dụng Không có quy định Có thời hạn sử dụng Vĩnh viễn Có thời hạn sử dụng nhất định, không vĩnh viễn Giá trị pháp lý Ngoại trừ sổ xanh ra thì 3 loại sổ còn lại là sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau. Vì tại Khoản 2 Điều 29 Nghị Định số 88/2009/NĐ-CP đã ghi rõ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang giấy chứng nhận mới khi có yêu cầu (không bắt buộc). Tùy thuộc vào các đơn vị có thẩm quyền cấp phép mà các vấn đề có liên quan đến việc chỉnh sửa, cấp đổi, chuyển nhượng, mua bán đều sẽ do đơn vị đó trực tiếp ghi nhận và xử lý, giải quyết cho người dân khi phát sinh trục trặc. Trong trường hợp, sự việc vượt quá khả năng kiểm soát, thẩm quyền sẽ được gửi lên cấp cao hơn để thụ lý. Trên đây là khái niệm, đặc điểm của từng loại sổ và cách phân biệt 4 loại sổ theo đúng quy định của pháp luật. Thông qua nội dung bài viết này, mong rằng mọi người sẽ có thêm thông tin về pháp lý cũng như không còn e ngại, lúng túng khi gặp phải những vấn đề có liên quan đến các loại sổ. |
