Mật khẩu không đúng. Thông tin đăng nhập không đúng. Tài khoản bị khóa, vui lòng liên hệ quản trị viên. Có lỗi phát sinh. Vui lòng thử lại sau.
Từ giữa tháng 11 đến nay, sau khi có thông tin Tập đoàn Vingroup trúng đấu giá hơn 439,9 tỉ đồng đối với khu đất 132.415 m2 thuộc dự án khu đô thị - thương mại - dịch vụ nam Đông Hà ở P.Đông Lương (TP.Đông Hà), ngay lập tức giá đất ở quanh khu vực này tăng phi mã, khi giá đất ở một số khu đô thị mới ở Đông Hà chỉ dao động khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 40 - 70 triệu đồng/m2. Thị trường bất động sản (BĐS) đã rơi vào tay đầu nậu, cò đất thao túng, bơm thổi, đẩy giá ăn theo thông tin của Tập đoàn Vingroup.
Tại tỉnh Bắc Giang, các phiên đấu giá đất được tổ chức liên tiếp, nhà đầu tư từ các nơi ùn ùn đổ về, tranh nhau mua khiến giá chênh lệch cả trăm tỉ đồng so với giá khởi điểm ban đầu. Hay tại Hà Nội ở nhiều huyện ngoại thành giá đất cũng tăng chóng mặt, nhất là ở khu vực Quốc Oai, Ba Vì… Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh khẳng định sốt đất thời gian qua đa số là sốt đất ảo, bởi nhà đất không phải như vàng hay chứng khoán mà ngay lập tức dòng tiền có thể “thẩm thấu” vào thị trường. Đúng là có hiện tượng dòng tiền không đưa vào sản xuất kinh doanh mà đang chảy vào những kênh khác như: chứng khoán, vàng, BĐS. Dễ thấy nhất là chứng khoán với giá trị giao dịch lên hàng tỉ đến vài tỉ USD mỗi phiên. Trúng chứng khoán, nhiều nhà đầu tư rút tiền đổ vào nhà đất, nhất là những vùng “trũng”, giá còn thấp. “Nhưng để giá đất tăng 2 - 3 lần chỉ trong một vài ngày như một số nơi là điều không thể. Đó chỉ có thể là sốt đất ảo”, ông Chánh nói và cho rằng hiện nay dòng tiền lớn đổ vào BĐS vẫn đang “dò đường” vì đặc thù của BĐS là cần vốn lớn không như chứng khoán nên tính cẩn trọng cao. Dẫn chứng về cơn sốt đất Hớn Quản do quy hoạch sân bay Téc-Ních (Bình Phước) vào đầu năm 2021, ông Chánh phân tích khi có thông tin sốt đất ở, bản thân ông có đến tận nơi khảo sát thị trường. Dự án là một trung tâm thương mại ở Bình Phước được cò đất ở đây rao 4 tỉ đồng/lô nhưng trước đó vài tháng, rao chỉ có 1 tỉ đồng. Điều này có nghĩa là cò đất lợi dụng sốt đất Hớn Quản để đẩy giá tăng gấp 4 lần chỉ sau 3 tháng. Hay tại Đà Nẵng, nơi từng có đợt sốt đất vào năm 2019, khi đó giá tăng đột biến và đến nay những người từng bán đất ruộng ở đó quay lại mua đất thì giá chỉ bằng một nửa hoặc 1/3. Những người đã xuống tiền vào giai đoạn đó, có thể phải chờ 10 - 15 năm để giá trị của miếng đất bằng với giá cả mà họ đã mua. “Sau mỗi đợt nóng sốt, mặt bằng giá BĐS tại nơi đó đã lên rất cao, đến mức phi thực tế và tách biệt khỏi quy luật về giá cả, giá trị. Điều này gây ra rất nhiều nguy hiểm cho những nhà đầu tư lao vào những vùng đất này. Đó là những bài học không đơn giản và phải trải qua thực tế đầu tư mới thấm thía hết”, ông Chánh nói. Nhận diện sốt đất ảoTheo kiến trúc sư Trần Tuấn, một trong những nguyên nhân dẫn đến các đợt sốt đất đang diễn ra khắp nơi trên cả nước là do việc chậm đưa thông tin về quy hoạch để giới đầu cơ thổi giá, trục lợi. Bên cạnh đó cũng có những đề xuất quy hoạch khi được đưa ra đã nhanh chóng tạo nên việc sốt đất cục bộ. Tuy nhiên, ngay khi có thông tin đề xuất quy hoạch không khả thi, còn trên giấy chưa thực hiện thì giá đất vừa tăng nóng cũng rớt theo một cách thê thảm. Phó tổng giám đốc một tập đoàn BĐS tại TP.HCM đã chỉ ra 3 cách để nhận diện đâu là sốt đất ảo. Đầu tiên là một khu vực khi có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng, các dự án cầu đường, công trình tầm cỡ được xây dựng hoặc có kế hoạch lên quận thì tỷ lệ tăng giá thường không vượt tới 30 - 50% dựa theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, có những nơi giá đất tăng 2 - 3 lần chỉ trong thời gian ngắn kèm theo những lời đồn thổi về quy hoạch thì đó chính là dấu hiệu của việc sốt đất ảo. Một điều nữa để nhận biết sốt đất ảo là những khu vực giá đất tăng nhưng không có công chứng sang tên mà chỉ có đặt cọc sang tay nhiều người để “ăn chênh lệch” là dấu hiệu bất thường. “Người đầu tiên đặt cọc mua của chủ đất ngay sau đó tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng để có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ cấp sau đó lại cứ mua bán theo hình thức đặt cọc, chồng cọc. Như vậy, chỉ cần một bên hủy hợp đồng để bán được giá cao hơn cho đối tác khác thì toàn bộ các hợp đồng cọc sau sẽ bị phá vỡ theo hiệu ứng domino. Đây là điều dễ nhận biết nhất của việc sốt đất ảo”, vị này cho biết và đưa ra lời khuyên các nhà đầu tư nên tỉnh táo trước các tin đồn về quy hoạch, những nơi tăng giá bất thường từ truyền miệng hoặc các hội nhóm tự phát trên mạng xã hội. Khi muốn đầu tư vào những nơi nóng sốt cần tỉnh táo quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm, tránh quyết định đặt cọc vội vàng. Khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư nên dùng tiền nhàn rỗi. Nếu dùng đòn bẩy tài chính thì tránh vay hơn 50% để tránh rủi ro và tránh lãi suất thả nổi từ ngân hàng. Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết tại một số địa phương xuất hiện tình trạng một số nhà đầu cơ, môi giới BĐS lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án lớn tại các địa phương… “Kịch bản” này giống như các cơn sốt đất diễn ra hồi đầu năm 2021 và những năm trước. Tại các điểm sốt đất, giới đầu tư thường tung tin đồn thổi, mua đi bán lại BĐS, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch BĐS (quyền sử dụng đất, nhà ở chưa đảm bảo điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh, giao dịch…) gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá nhà đất lên cao để lợi dụng trục lợi. Chính vì vậy, người dân trước khi mua nhà, đất nên tìm hiểu kỹ các thông tin quy hoạch, đồ án quy hoạch chứ không chạy theo tâm lý đám đông. Bởi lúc cơn sốt đất đi qua, người chịu thiệt nhất chính là người dân.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho biết: Bộ Xây dựng đã chỉ đạo các địa phương sẽ tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS, đồng thời chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, thổi giá gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS. Tin liên quanTâm lý chuộng đất nền của người Việt Không thể phủ nhận, từ trước đến nay đất nền là phân khúc dễ nóng sốt nhất trong tất cả các phân khúc BĐS. Người ta không bao giờ nói đến sốt căn hộ, nhà phố hay condotel, officetel nhưng cụm từ "sốt đất nền" thì lâu lâu lại "trỗi dậy" trên thị trường. Có thời điểm sốt đất nền lan rộng, có lúc lại chỉ sốt cục bộ ở một số địa phương. Theo lý giải của các chuyên gia trong ngành, tình trạng nhiều NĐT đổ xô đầu tư đất nền dẫn đến sốt nóng ở một số khu vực, xuất phát từ quan niệm của người Việt "tấc đất cắm dùi", "người sinh ra chứ đất không sinh ra". Cũng chính từ tâm lý "thích đất nền" mà giới đầu cơ địa ốc vin vào để trục lợi. Ngoài ra, tâm lý chuộng đất nền của người Việt còn xuất phát từ quyền sở hữu lâu dài đất đai. Việc sử dụng một ngôi nhà thuê, chung cư khác với một nền đất. Sở hữu nền đất, người mua sẽ được thỏa mãn tâm lý "độc tôn" khi là chủ nhân thực sự của khối tài sản chứ không phải hình thức sở hữu chung như đối với căn hộ tập thể.  Đa số người Việt ngày nay có xu hướng chuộng xây nhà gắn liền với một mảnh vườn nhỏ để trồng rau, do đó, đất nền ngày càng được ưa chuộng, nhất là ở những khu vực ven thành phố, mật độ xây dựng thấp, không khí trong lành. Thêm vào đó, với nền đất của riêng mình, người mua có thể tùy ý sử dụng (phải hợp pháp) khi xây dựng nhà ở, kinh doanh dịch vụ, cho thuê… tạo ra được giá trị lâu bền. Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu, tâm lý chuộng đất nền của người Việt luôn được duy trì trong các năm vừa qua. Người mua BĐS vẫn dành mối quan tâm lớn cho đất nền. Tại thị trường Hà Nội, câu chuyện nóng nhất thời gian qua chính là phân khúc đất nền, đất thổ cư tại các quận Đông Anh, Hoài Đức, Long Biên, Hà Đông, Nam và Bắc Từ Liêm. Còn tại Tp.HCM, khu vực Thành phố Thủ Đức cũng đang chộn rộn, trước đó, Củ Chi, Hóc Môn cũng là những địa danh được nhắc đến nhiều về các đợt sốt đất nền. Và dường như các cơn sốt đất đang dần lan rộng ra các tỉnh lân cận, thậm chí ở một số khu vực mà nhiều người nghĩ sẽ không bao giờ sốt được cũng sốt ăn theo các thông tin về quy hoạch, hạ tầng. Là kênh đầu tư sinh lợi hấp dẫn Với tốc độ phát triển của hạ tầng giao thông và đô thị hóa như hiện nay thì giá trị đất nền ghi nhận gia tăng rất nhanh chóng trong những năm qua, nhất là những khu đất nằm ngay trục đường huyết mạch, gần khu dân cư, mặt tiền đường… giá đất có thể tăng đột biến gấp nhiều lần so với thời điểm đầu tư. Điển hình như các tỉnh ven Tp.HCM, ngay sau khi Tp. HCM có chính sách giãn dân cùng với hàng loạt các dự án giao thông được triển khai, cùng với sự góp mặt của nhiều chủ đầu tư lớn đã đẩy giá đất nền tại khu vực này tăng lên từ 20 – 40% chỉ trong vòng nửa năm. Giới đầu tư BĐS cũng đánh giá, đất nền là một kênh đầu tư an toàn, lâu dài bởi nguồn vốn linh hoạt, tính thanh khoản cao vì quỹ đất đang ít dần trong khi người Việt lại chuộng nhà liền thổ. Ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng Văn Phòng Hội Môi Giới Bất Động Sản Việt Nam - KV Miền Nam cho hay, trước đến nay đất nền là một kênh đầu tư hấp dẫn. Khoảng 5 năm trở lại đây, lợi nhuận đất nền tăng rất tốt từ 15 -50, 70 có nơi đến 100%. Không thể phủ nhận, trong tất cả các kênh đầu tư thì căn hộ, officetel, condotel, nhà liền thổ lợi nhuận thấp so với đất nền. Đất nền tăng trung bình mỗi năm khoảng trên 20% năm. Nếu so với chứng khoán hay gửi tiết kiệm thì biên lợi nhuận của đất nền ổn định hơn. Chưa kể, nguồn cung đất nền hạn chế càng kích thích sự tăng trưởng về giá, lợi nhuận của phân khúc này. Theo ông Hùng, do nắm bắt xu hướng và tâm lý nhà đầu tư quan tâm thị trường đất nền nên hình thành 2 dạng sốt, đó là sốt ảo (do giới đầu cơ tung ra nhằm trục lợi và có số đông người hành nghề môi giới tạo nên hoặc các dự án ma của những khu vực đang có nhiều yếu tố phát triển); dạng thứ hai là sốt cục bộ, là những khu vực đang và sắp đầu tư hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội. Các thông tin này được công bố chính thức giao thông kết nối ngày càng thuận tiện,… thúc đẩy các NĐT đất nền tiền vào khu vực này. Nhiều nhà đầu tư tay ngang tham gia thị trường Nếu như khoảng vài chục năm trước chỉ có những nhà đầu tư chuyên BĐS mới tìm kiếm sản phẩm để mua đi bán lại kiếm lời nhanh chóng thì hiện nay những người có chút vốn trong tay nhảy vào thị trường BĐS cũng ngày một nhiều hơn. Không chỉ NĐT cá nhân mà cả những công ty bất động sản "tay ngang" cũng tham gia vào "cuộc chơi" này và vì thiếu kinh nghiệm, thiếu chuyên nghiệp trong việc định giá sản phẩm hoặc cố tình trục lợi mà những đối tượng này đã đẩy giá, đẩy nhu cầu lên cao gấp nhiều lần so với thực tế; từ đó gây ra những cơn sốt "ảo" tại một số khu vực. Theo ghi nhận, nếu các NĐT căn hộ dễ dàng chuyển hướng sang đầu tư đất nền, nhà phố thì những NĐT nhà đất lâu năm lại rất khó để dịch chuyển. Bởi đa số những NĐT"lão làng" trên thị trường nhà đất hiện nay đều chỉ tập trung vào đầu tư phân khúc này và "không chuyên" về căn hộ cho nên không muốn mạo hiểm thay đổi. Phần khác là vì yếu tố lợi nhuận giữa căn hộ và nhà đất chêch lệch khá cao khiến họ khó lòng chuyển hướng. Do đó, sự tác động đến thị trường ở nhóm số đông tạo nên những hiệu ứng tích cực. Đây chính là nguyên nhân để phân khúc đất nền dễ biến động giá và "hút" lượng lớn người tham gia. |
