– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. 2. Ý kiến pháp lý: Vấn đề của bạn đặt ra ở đây chỉ đơn giản là làm thế nào để khi cấp “Sổ hồng” có thể chứng minh được quyền sở hữu mảnh đất đó của cả 6 người.
Theo Điều 9 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành có quy định về việc cấp như sau: Trường hợp tài sản gắn liền với đất nằm chung trên nhiều thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của nhiều người mà những người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu chung đối với tài sản gắn liền với các thửa đất đó thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất và được ghi như sau: – Thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận – Thông tin về thửa đất của người được cấp Giấy chứng nhận – Thông tin về toàn bộ tài sản nằm chung trên các thửa đất liền kề mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sở hữu chung với người khác ; trong đó diện tích tài sản gắn liền với đất ghi theo hình thức sở hữu chung. \=> Tại điểm Ghi chú trên trang 2 của Giấy chứng nhận được ghi “Cùng sở hữu chung… (ghi tên loại tài sản thuộc sở hữu chung) với… (ghi lần lượt tên của những người khác cùng sở hữu chung tài sản)”. Trường hợp tài sản gắn liền với đất nằm chung trên nhiều thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của nhiều người khác nhau nhưng tài sản nằm chung trên các thửa đất đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì được ghi như sau: – Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất ghi thông tin về người sử dụng đất và thông tin về thửa đất của người đó; thông tin về tài sản gắn liền với đất được ghi bằng dấu “-/-“; – Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản Thông tin về các thửa đất đã thuê (hoặc mượn,…) được ghi theo quy định sau: – Địa chỉ sử dụng đất: thể hiện thông tin địa chỉ chung của các thửa đất, bao gồm tên đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; – Các thông tin về thửa đất số, tờ bản đồ số, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất được thể hiện theo bảng dưới đây: Tờ bản đồ số Thửa đất số Diện tích (m2) Mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng Nguồn gốc sử dụng b.Cấp “Sổ hồng” đại diện: Căn cứ theo Khoản 4 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT “Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).” Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp nhiều người cùng sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật có quy định rõ về việc cấp giấy chứng nhận (GCN) cho trường hợp này. Theo đó, pháp luật đất đai cho phép thửa đất có nhiều người có chung quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và không giới hạn số người đứng chung trên GCN.  ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, thông tin thửa đất có nhiều người có chung QSDĐ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ và cấp cho mỗi người một GCN. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện. ThS Ngô Gia Hoàng chia sẻ thêm trên thực tế có nhiều rắc rối có thể xảy ra nếu nhiều người cùng đứng tên chung trên GCN. Đơn cử như sẽ khó khăn hơn nếu muốn thực hiện các quyền của người sử dụng đất như khi định đoạt đối với toàn bộ diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung thì hợp đồng, văn bản giao dịch phải được tất cả thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Nếu có một hoặc một số người không đồng ý thì định đoạt phần QSDĐ của từng người. Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp GCN. Nếu muốn tách thửa sẽ phải đáp ứng các điều kiện để tách thửa theo quy định (phải đủ diện tích tách thửa...). Trường hợp QSDĐ không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. Nếu xảy ra tranh chấp giữa các thành viên có chung QSDĐ thì trong trường hợp không thể ủy quyền hoặc thỏa thuận về việc phân chia sẽ phải khởi kiện tại tòa án để xác định QSDĐ. “Một trong những giới hạn của việc đứng tên chung trên GCN nữa là hạn chế quyền định đoạt đối với phần QSDĐ của mình. Theo đó, khi chuyển nhượng phần QSDĐ của mình thì phải thông báo và ưu tiên chuyển nhượng cho người có chung QSDĐ khác. Trong thời hạn ba tháng kể từ ngày những người có chung QSDĐ khác nhận được thông báo về việc chuyển nhượng mà không có người có chung QSDĐ nào mua thì mới được quyền chuyển nhượng cho người khác. Hoặc trường hợp có thành viên có tên trên GCN qua đời và để thừa kế sẽ phát sinh thêm người có chung QSDĐ” - ThS Ngô Gia Hoàng nói. |
