Bồi thường, giải phóng mặt bằng là gì

Quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc hết sức quan trọng và là yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến việc thu hồi. Tuy nhiên vẫn còn nhiều người chưa nhận thức được rõ đặc điểm và các vấn đề của quy định này. Cùng tìm hiểu chi tiết hơn về các quy định này qua bài viết dưới đây.

Xem thêm:

Xã hội hóa giáo dục là gì? Bản chất, vai trò và ý nghĩa

Bản chất của nhà nước là gì? Đặc trưng và các mối quan hệ

1. Khái quát về quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng

Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc hết sức quan trọng và là yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến việc thu hồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất. Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người bị thu hồi đất và hay chủ dự án thu hồi đất.

Ngoài ra một số yếu tố cũng có tác động rất lớn đến việc chấp hành di dời của chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ khác.

1.1. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường là đền bù những thiệt hại tổn thất gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể đối với một diện tích đất xác định.

Vậy giải phóng mặt bằng là gì? Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.

1.2. Công tác hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Đây là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, hỗ trợ việc làm, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư theo một trong các hình thức sau:

• Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
• Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
• Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và các hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất.

1.3. Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường hỗ trợ về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.

Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

• Bồi thường bằng nhà ở;
• Bồi thường bằng giao đất ở mới;
• Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng giúp người bị thu hồi đất ổn định nơi ở.

2. Đặc điểm của quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng

Trong quy định giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định.

Có thể thấy bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một quá trình đa dạng và phức tạp, nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.

Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.

Do đó mỗi khu vực bồi thường, giải phóng mặt bằng có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội đối với mọi người dân.

Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.

Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

• Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
• Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
• Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
• Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.

Từ các đặc điểm trên cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại mỗi địa bàn khác nhau và những đặc điểm khác nhau. Từ đó phải có những phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sao cho phù hợp và thỏa đáng đối với chủ sử dụng đất bị thu hồi đất.

3. Các yếu tố ảnh hưởng tới quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng

3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Lập và quản lý chặt chẽ hồ sơ địa chính

Đây là yếu tố có vai trò quan trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng, làm rõ nguồn gốc đất, xác định rõ được hạn mức diện tích đất ở và đất canh tác thì khâu đo đạc xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc hỗ trợ di chuyển tái định cư thuận lợi.

Ngược lại, những nơi công tác quản lý đất đai chưa tốt thì việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn.

Từ trước đến nay việc lập hồ sơ địa chính ở thị xã Sơn Tây chưa triển khai thực hiện một cách bài bản, chưa đầy đủ, chưa đồng nhất. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác chưa cao nên đã làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai và không đủ cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế các bản đồ cũ và lập lại hồ sơ địa chính là rất cần thiết.

• Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản là sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất.

Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ( cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém, đặc biệt là công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất.

Chính vì vậy mà công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi, góp phần tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn.

3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức.

Bất kỳ một phương án bồi thường giải phóng mặt bằng nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động đến chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh sau:

Thứ nhất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

Thứ hai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính tiền bồi thường.

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.

Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, dự án treo.

3.3. Ban hành các chính sách đất đai

Những quy định các chính sách luôn là yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng, cùng là chính sách nhưng ở các dự án khác nhau lại khác nhau ở dự án này thì hợp lý nhưng ở dự án khác lại không hợp lý và không phù hợp.

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định và phù hợp với tình hình thực tế.

Ở nước ta, do các đặc điểm kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung.

Từ năm 1993 đến năm 2014, Nhà nước đã ban hành hơn 230 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế.

Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo ra kẽ hở trong thực thi pháp luật. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao.

Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Các cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn.

Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng.

3.4. Yếu tố về giá đất và định giá đất

Một khu đất ban đầu có giá trị không quá lớn nhưng khi có thông tin về việc quy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi. và làm thay đổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bằng. Đó là yếu tố tâm lý của con người và rất khó có thể xác định được giá trị thật của đất.

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 là các quy định về giá đất.

Nếu như trước đây chỉ quy định một loại giá đất cho mọi mối quan hệ đất đai khác nhau thi Luật đất đai 2013 đề cập đến nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hóa không có gì sai.

Nhưng với đất đai không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra.

Giá thị trường được xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp thuận là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, làm cho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng. Trong những trường hợp như vậy, ngay cái gọi là giá bình quân cũng rất khó xác định.

Bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án khi Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức bồi thường, kèm theo đó lại còn vô số những người liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà không hề bị điều tiết. Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù được bồi thường giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh.

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp nhiều khó khăn khi phải xác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp và ngược lại.

Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.

3.5. Thị trường bất động sản

Ngày nay, thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thị trường chứng khoán và nó đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân.

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê lại đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.

Giá của thị trường bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động đến giá đất tính bồi thường.

Xem thêm:

Xã hội hóa giáo dục là gì? Bản chất, vai trò và ý nghĩa

Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý đất đai

Trên đây là bài viết cung cấp cho bạn những thông tin đầy đủ nhất về khái niệm quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng những những những nội dung và đặc điểm cơ bản của các quy định này. Hi vọng bài viết có thể giúp ích được cho bạn trong quá trình nghiên cứu.

Nguồn: Khoaluantotnghiep.com

Nguyễn Thủy Tiên

Tôi là Nguyễn Thủy Tiên, tôi theo học chuyên ngành kinh tế nhưng lại rất yêu thích viết lách. Đến nay, tôi đã có hơn 5 năm kinh nghiệm viết bài cũng như trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Hiện tại tôi là người đảm nhiệm vị trí Content Leader tại Khóa Luận Tốt Nghiệp, tất cả nội dung trên website đều được tôi lên kế hoạch và kiểm duyệt.

Hy vọng với vốn kiến thức và chuyên môn của mình, tôi có thể giúp các bạn tiếp cận thêm được thật nhiều những kiến thức bổ ích nhất!