Nhu cầu nhà ở của người dân huyện Bình Chánh, TP.HCM tăng cao theo từng năm, trong khi phần lớn diện tích quy hoạch là đất dân cư xây dựng mới. Người dân không được chuyển mục đích để xây dựng cũng khiến tình trạng xây dựng trái phép xảy ra nhiều - Ảnh: TỰ TRUNG Show Cụ thể, như Tuổi Trẻ Online đã phản ánh, nhiều năm nay, trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng (1/2.000) ở TP.HCM "đẻ" thêm khái niệm "quy hoạch đất dân cư xây dựng mới". Việc này được xem là trái luật nhưng thực trạng này không được tháo gỡ, khiến hàng ngàn ha đất của người dân gặp khó. Tuổi Trẻ Online xin trích đăng một số ý kiến phản hồi của bạn đọc: Còn nhiều khái niệm bất cậpĐất đai ở TP.HCM đang tồn tại khái niệm đất dân cư xây dựng mới cùng nhiều loại khác như: đất hỗn hợp, đất ở cao tầng, đất ở chỉnh trang, đất ở hiện hữu trên bản đồ quy hoạch 1/2000... Thật sự những khái niệm trên đang gây ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi của người đang sở hữu đất mà bị quy hoạch 1/2.000 ghi (đất ở xây dựng mới và những loại khác). Báo Tuổi Trẻ cũng đã nêu chi tiết là tất cả các luật đều không có khái niệm này. Nhưng không hiểu sao vẫn tồn tại cả chục năm nay. Một quyết định trái luật sao vẫn áp dụng? Vướng khái niệm này, đất nông nghiệp thì không được chuyển mục đích. Vướng khái niệm này, khi xin phép xây dựng cao ốc văn phòng cũng không xin được (đất ghi trong sổ là đất cơ sở sản xuất kinh doanh, quy hoạch đất ở xây dựng mới). Theo Luật Xây dựng thì việc cấp phép xây dựng phải phù hợp quy hoạch, phù hợp kế hoạch sử dụng đất địa phương ban hành. Chỉ cần vướng một khoản xem như không thể làm gì, muốn xin phép được phải chuyển mục đích đất. Thế nhưng muốn chuyển mục đích đất thì phải phù hợp quy hoạch, rất khó khăn. Thêm việc nữa là nếu lô đất đó đang có chủ trương dự án cũ là căn hộ kết hợp văn phòng (đã điều chỉnh quy hoạch cục bộ cho phù hợp) nhưng chủ mới mua lại đất này xin xây cao ốc văn phòng hay thương mại dịch vụ thì đang bế tắc không có lối ra. Muốn được phải gỡ chủ trương và điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Muốn điều chỉnh quy hoạch cục bộ là cả một vấn đề to lớn. Rất mong TP họp bàn với các sở, các quận huyện thật sớm để gỡ những vướng mắc này cho người dân. Bạn đọc Toàn Nguyễn Nên bỏ khái niệm trái luậtNếu không phải là luật thì bỏ ngay cái khái niệm đó đi là xong, sao lại cứ loay hoay họp bàn mãi mà chả ra được vấn đề là sao? Việc này do TP.HCM tự đưa ra thì phải tự giải quyết sớm để không gây khó khăn cho người dân nữa. Trách nhiệm này thuộc về ai? Không đùn đẩy né tránh nữa, mới đây TP đã ra chỉ thị như thế rồi thì cứ theo đó mà làm thôi. Đã xác định là trái luật thì cơ quan ban hành phải bãi bỏ ngay, chứ sao lại viện lý do lịch sử để lại, các khóa trước để lại... Rồi cứ duy trì các quy định trái luật này như không phải trách nhiệm của mình? Bạn đọc Nông Văn Tuấn và Quang Vũ Việc này tôi thấy báo đã đăng nhiều lần rồi. Mấy số trước cũng có lãnh đạo sở ngành nói như vậy là sai luật, họp bàn cũng nhiều rồi, nhưng tới bây giờ QĐ60 đã tồn tại hơn 5 năm, vẫn không điều chỉnh. Vấn đề này người dân đang rất bức xúc. Mong chính quyền điều chỉnh ngay để không ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân TP.HCM. Bạn đọc Nhi Sao TP chưa giải quyết? Tôi hoàn toàn đồng ý với ông Lê Hoàng Châu. Cốt lõi vấn đề nó nằm ở đây, nguồn lực cán bộ nên để phục vụ dân chứ đừng xí phần cho doanh nghiệp. Báo chí, cử tri phản ánh, kiến nghị, bức xúc các quy định trái luật này nhiều năm qua. Bao nhiêu thiệt hại nặng nề đến quyền lợi của dân. Tại sao không giải quyết được? Bạn đọc Phương và bạn đọc M.Hai Nhà cả khu tôi đang ở đều vướng Nhà mình mua đất sổ đỏ, thổ cư đầy đủ, chỉ 70m nhưng không hiểu khái niệm khu dân cư mới là như thế nào mà xây dựng thì chỉ được cấp giấy phép tạm, không được hoàn công, nhờ Tuổi Trẻ làm rõ việc này giùm. Nhiều người dân họ chỉ thấy thông tin trên sổ đỏ không dính quy hoạch, được cấp sổ rõ ràng, chứ khu dân cư mới là định nghĩa như thế nào sao biết được. Nhờ Tuổi Trẻ xuống nhà mình khảo sát. Đường nội bộ 6m, trung tâm TP Thủ Đức, cả khu dân cư nhà kín hết, toàn bộ giấy phép xây dựng tạm không được cấp sổ hồng. Chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn là một trong những nội dung quan trọng trong việc xây dựng, phát triển các khu đô thị và khu dân cư nông thôn hiện nay nhằm tạo thêm nguồn lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, các dự án chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn triển khai trên thực tế hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai đã sửa đổi, bổ sung các quy định về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Bài viết chỉ ra những điểm mới trong Dự thảo về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn; đồng thời nhận diện những bất cập, hạn chế để từ đó đưa ra những đề xuất hoàn thiện pháp luật về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thông trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Một số đổi mới về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn trong Dự thảo Luật Song hành cùng với sự phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, ảnh hưởng lớn tới việc sử dụng đất tại nông thôn và đô thị. Chính vì vậy, Nhà nước cần có quy hoạch tỉ lệ đất thích hợp để đảm bảo cho việc sử dụng, phân bố đất cũng như chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn. Trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật Đất đai 2013, tại Điều 191 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những quy định cụ thể về việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn như sau: “(1) Đất sử dụng để chỉnh trang đô thị gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị. Đất sử dụng để chỉnh trang khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn; (2) Việc sử dụng đất để chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; (3) Nhà nước thu hồi đất, giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn trong các trường hợp quy định tại Điều 78 của Luật này; (4) Tổ chức, cá nhân được góp quyền sử dụng đất để xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ. Việc tự nguyện góp quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó tự thỏa thuận. Việc điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 210 của Luật này”. So với Luật Đất đai năm 2013, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có những điểm mới về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn: Thứ nhất, về căn cứ sử dụng đất để chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, việc sử dụng đất để chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn chỉ cần phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành mà không đặt ra yêu cầu phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định tại khoản 2, Điều 146 Luật Đất đai năm 2013. Điều này theo quan điểm của tác giả là hợp lý bởi bản thân quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được tổng hợp, cân đối, phân bổ theo nhu cầu sử dụng đất của các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất; đồng thời đây cũng là một trong những nội dung của quy hoạch xây dựng. Thứ hai, về chủ thể thực hiện dự án chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn, theo quy định tại khoản 3, Điều 191 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chỉ có tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn; còn tại Điều 146 Luật Đất đai năm 2013 còn cho phép cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Như vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã thu hẹp chủ thể được thực hiện dự án chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn, qua đó đảm bảo năng lực, khả năng tài chính của các chủ thể khi được thực hiện dự án bởi khi chủ thể thực hiện dự án là tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính để triển khai dự án đã được pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư quy định. Thứ ba, về thu hồi đất để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn, tại khoản 3, Điều 146 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước chủ động thu hồi đất để thực hiện các dự án hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn, bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, tại điểm d, khoản 3, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Như vậy, cần làm rõ: đối với dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn do Nhà nước thu hồi đất có bao gồm các dự án hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật, xây dựng hay không? Hơn nữa, tại khoản 3, Điều 146 Luật Đất đai năm 2013 quy định “3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới” cũng chưa thực sự hợp lý, bởi Điều 146 quy định về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn nhưng khi chi tiết nội dung lại đề cập đến việc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư mới. Điều này cũng đặt ra cho chúng ta câu hỏi: Liệu dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới có thuộc dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn hay không? Những hạn chế trên được khắc phục tại khoản 3, Điều 191 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với quy định: “3. Nhà nước thu hồi đất, giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn trong các trường hợp quy định tại Điều 78 của Luật này”, trong đó, dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn bao gồm dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch (điểm d khoản 4, Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)). Tuy nhiên, quy định trên còn nhiều vấn đề cần tiếp tục làm rõ để đảm bảo chính xác đây có phải là dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn khi Nhà nước thu hồi đất hay không bởi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa đưa ra khái niệm cụ thể như thế nào là đất sử dụng để chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn mà chỉ đưa ra phạm vi các khu vực đất để chỉnh trang đô thị và chỉnh trang khu dân cư nông thôn. Cụ thể: “Đất sử dụng để chỉnh trang đô thị gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị. Đất sử dụng để chỉnh trang khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn”. Quy định này tiếp tục kế thừa khoản 1, Điều 146 Luật Đất đai năm 2013 và chưa có sự chỉnh sửa. Theo định nghĩa từ điển Tiếng Việt: Chỉnh trang được hiểu là sửa sang, sắp đặt lại cho ngay ngắn, đẹp đẽ. Như vậy, về bản chất chỉnh trang là việc chỉnh sửa, sắp xếp lại trên những nền tảng sẵn có sao cho cho phù hợp với môi trường, hoàn cảnh và xu thể nói chung. Trên cơ sở đó, theo quan điểm của tác giả, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn được hiểu là làm mới các công trình bao gồm sửa chữa, sắp xếp và xây mới tạo không gian mỹ quan cho đô thị, khu dân cư nông thôn và tạo môi trường sống tốt hơn, hợp lý hơn, hài hòa với không gian kiến trúc, cảnh quan xung quanh, đồng thời phù hợp với sự phát triển chung của đô thị, khu dân cư nông thôn. Những dự án để tạo ra khu đô thị, khu dân cư nông thôn mới hay không thuộc trường hợp thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Do đó, một số các dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn được quy định điểm d, khoản 4, Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa phù hợp với bản chất của hoạt động chỉnh trang, cụ thể: (i) Với dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, chung cư là tài sản có niên hạn sử dụng, khi chung cư hết hạn sử dụng chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Luật Nhà ở hiện hành cũng không có quy định về tiêu chí để xác định chung cư cũ phải cải tạo, để xây dựng lại. Do đó, vấn đề đặt ra chung cư cũ ở mức độ nào sẽ thuộc dự án chỉnh trang? Bên cạnh đó, một dự án đô thị, khu dân cư nông thôn cần chỉnh trang phải được hiểu là dự án có quy mô lớn ở mức độ khu đô thị, khu dân cư; nếu chỉ quy định như trên, chỉ cần 01 dự án chung cư hoăc chỉ 01 tòa chung cư cũ là cũng thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Khoảng trống pháp lý như vậy, rất dễ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện khi Nhà nước thu hồi đất để mang lại lợi ích cho chủ đầu tư mà không phải lợi ích chung, lợi ích của cộng đồng; (ii) Với dự án khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định […]. Về tổng thể dự án khu dân cư sẽ bao gồm cả đất ở, các loại đất khác và khi dự án khu dân cư bị bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân thì cũng thuộc thuộc trường hợp thu hồi đất trong trường hợp sử dụng đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Điều này trùng lặp với quy định tại điểm đ, e, khoản 1, Điều 81 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Do đó, để đảm bảo thống nhất trong quá trình áp dụng trên thực tế cần có sự chỉnh sửa, làm rõ hai trường hợp trên; (iii) Với dự án để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời để bố trí tái định cư. Như đã phân tích, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn là việc chỉnh sửa, sắp xếp lại trên những nền tảng sẵn có nhưng với dự án để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời để bố trí tái định cư thì mục đích để tạo ra các dự án tái định cư mới. Hơn nữa, với quy định trên cũng sẽ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện thu hồi đất của người dân để thực hiện dự án nhà ở tái định cư mà sau đó là lợi ích của chủ đầu tư. Như vậy, các quy định trên, việc “chỉnh trang” không chỉ có ý nghĩa là sắp xếp, bố trí, chỉnh sửa khu đô thị, khu dân cư nông thôn sẵn có trở nên phù hợp hơn, mà còn là việc xây mới của nhiều dự án mở rộng trên diện tích đất được coi là có quy hoạch. Điều này nếu không được sửa đổi sẽ tiếp tục là cơ hội để dẫn đến tình trạng lợi dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất cho những dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội không vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nói chung mang lại lợi ích nhóm, lợi ích cho chủ đầu tư. Thứ tư, tổ chức, cá nhân được góp quyền sử dụng đất để xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ. Việc tự nguyện góp quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó tự thỏa thuận. Việc điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 210 của Luật này. Quy định trên cụ thể hóa một trong những nhiệm vụ, giải pháp trong Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất […] đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn” khi quy định chủ thể thực hiện quyền góp quyền sử dụng đất để xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ là tổ chức, cá nhân chứ không phải là “nhân dân” nói chung được quy định tại khoản 4, Điều 146 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, với cách thức quy định như trên cho thấy việc tự nguyện góp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện để xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ còn những dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn khác chỉ có thể tiếp cận đất trên cơ sở Nhà nước giao đất. Điều này hạn chế tiếp cận đất đai cũng như điều chỉnh đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn như nhiệm vụ, giải pháp trong Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn Để khắc phục những hạn chế, vướng mắc trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn và cụ thể hóa những nhiệm vụ, định hướng trong Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra về “quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn”, cần làm rõ các nội dung pháp luật sau đây: Thứ nhất, cần đưa ra khái niệm, làm rõ bản chất đất sử dụng để chinh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Theo đó, đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn là đất dùng để chỉnh sửa, sắp xếp lại đô thị và khu dân cư nông thôn tạo môi trường sống tốt hơn, hợp lý hơn, hài hòa với không gian kiến trúc, cảnh quan xung quanh; đồng thời phù hợp với sự phát triển chung của đô thị, khu dân cư nông thôn. Thứ hai, quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn trên cơ sở xác định rõ điều kiện, phạm vi, quy mô của khu đô thị, khu dân cư nông thôn chỉnh trang ở các địa phương; loại bỏ các trường hợp thuộc dự án chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn đã được quy định tại điểm d, khoản 4, Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Thứ ba, cần mở rộng việc góp quyền sử dụng đất không chỉ để thực hiện dự án xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ mà còn áp dụng với các dự án chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn khác (có thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hoặc không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phải thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất). Cụ thể: “ Nhà nước thu hồi đất, giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn trong các trường hợp quy định tại Điều 78 của Luật này; trừ trường trường hợp tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn thông qua việc thoả thuận về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 128 của Luật này”. Như vậy, việc sửa đổi và có những quy định cụ thể như trên là thực sự cần thiết, bởi đây không chỉ tạo được cơ chế pháp lý chặt chẽ trong quá trình chấp thuận và phê duyệt các dự án của chủ đầu tư mà quan trọng hơn là vấn đề bảo đảm được quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp người dân bị thu hồi đất một cách tùy tiện, thiếu căn cứ. TS. Đỗ Xuân Trọng Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội (Nguồn: Bài đăng trên Tạp chí Môi trường số 4/2023) TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai năm 2013. 2. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Dự thảo công bố ngày 5/1/2023). 3. Luật Nhà ở năm 2014. 4. Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". 5. Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Trung tâm Từ điển học, tr. 162. 6. Đoàn Minh Hà (2017), Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với việc thu hồi đất để xây dựng các khu dô thị mới và chỉnh trang đô thị ở Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 7. Đất nhóm nhà ở cải tạo chỉnh trang là gì?Đất ở cải tạo chỉnh trang là phần đất nằm trong khu quy hoạch, được định hướng để thiết kế, xây dựng mới, thiết kế bố cục của các khu nhà ở nhằm mục đích tạo tính thẩm mỹ, nâng cao mỹ quan, cùng sự hài hòa và phù hợp với những khu vực xung quanh đồng thời tạo môi trường sống tốt hơn, hợp lý và thuận tiện hơn để người ... Thế nào là đất nhóm nhà ở hiện hữu chỉnh trang?Đất nhóm nhà ở hiện trạng cải tạo chỉnh trang còn gọi là đất để ở hiện hữu chỉnh trang hay đất nhà ở hiện hữu được giữ lại chỉnh trang là phần đất nằm trong diện quy hoạch, với định hướng sẽ xây dựng dự án mới, quy hoạch lại, thiết kế thi công các công trình nhà ở để tạo khung cảnh mỹ quan cho khu vực, từ đó tạo nên ... Đất dân cư hiện hữu cải tạo chỉnh trang là gì?Đất dân cư hiện hữu chỉnh trang là gì? Đất dân cư hiện hữu chỉnh trang chính là phần đất nằm trong kế hoạch quy hoạch, được định hướng sẽ bố cục lại, xây dựng mới các công trình nhà ở. Nhằm tạo thêm mỹ quan cho khu vực, nhưng vẫn phải đảm bảo sự hài hòa với kiến trúc của cảnh quan xung quanh. Đất ở hiện hữu tự điều chỉnh là gì?Đất ở hiện hữu chỉnh trang hay đất nhà ở hiện hữu giữ lại chỉnh trang được hiểu là phần đất nằm trong quy hoạch, định hướng sẽ xây dựng mới, quy hoạch, thiết kế lại các công trình nhà ở để tạo không gian mỹ quan cho khu vực, đồng thời tạo môi trường sống tốt hơn, hài hòa và hợp lý hơn với không gian kiến trúc, cảnh ... |
