Trao đổi với PV Báo Lao Động, Luật sư Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội tư vấn:
Trước hết, người dân cần nắm được đất sản xuất, kinh doanh là gì?
- Theo điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Hiện nay không có điều luật nào quy định trực tiếp đất sản xuất kinh doanh có được lên đất ở hay không. Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định: Trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện).
Ngoài ra, theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở, cơ quan có thẩm quyền cần dựa vào 2 căn cứ sau đây để quyết định:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không? Nếu không cho phép thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.
Gia đình tôi có mảnh đất ở đang muốn chuyển mục đích sang đất sản xuất kinh doanh thì có phải xin phép cơ quan nhà nước không? Hồ sơ và thủ tục thực hiện thế nào?
Hình minh họa
Trả lời:
Theo phân loại đất, đất sản xuất kinh doanh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Căn cứ khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Như vậy, nếu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh (đất phi nông nghiệp) sẽ thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện thủ đăng thủ đăng ký biến động.
Ngoài ra, theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở, cơ quan có thẩm quyền cần dựa vào 2 căn cứ sau đây để quyết định:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không? Nếu không cho phép thì không được chuyển mục đích sử dụng đất.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 2, khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người sử dụng đất thực hiện theo trình tự, thủ tục sau để đăng ký biến động chuyển đổi đất ở sang đất sản xuất kinh doanh:
Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các thành phần sau:
- Đơn theo mẫu số 09/ĐK với nội dung đăng ký biến động đất đai do chủ sử dụng đất ký;
- Các giấy tờ về quyền sở hữu đất: sổ đỏ; sổ hồng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...
- Giấy ủy quyền nộp hồ sơ nếu chủ sử dụng đất ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai;
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Đối với đất cá nhân thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đối với tổ chức thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3:
Sau khi kiểm tra thành phần hồ sơ: cán bộ một cửa xuất giấy biên nhận kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trong quá trình xử lý hồ sơ: chuyên viên kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ; đi khảo sát nhằm xác minh thực trạng của sử dụng đất; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính đã lưu.
Đất sản xuất kinh doanh là đất gì?
Như vậy, đất sản xuất kinh doanh là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Cụ thể, theo điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: - Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. - Đất thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất kinh doanh có thời hạn bao lâu?
Đối với đất dùng để sản xuất kinh doanh sẽ có thời hạn sử dụng là 50 năm.
Đất xây dựng trụ sở cơ quan là đất gì?
Cũng tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định đất xây dựng trụ sở cơ quan là đất sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở hoặc văn phòng làm việc của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội.
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là gì?
Điểm 2.2.5, Mục 2.2, Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT quy định: “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp và kinh doanh, dịch vụ; bao gồm đất khu công nghiệp; đất cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất cho hoạt động ...