Không phải bất cứ mảnh đất nào cũng có thể mua, sở hữu và sử dụng cho mục đích cá nhân, bởi chúng thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và được ưu tiên phục vụ cho cộng đồng. Show Đất công là gì?Đất công là đất được sử dụng cho mục đích công cộng như: Làm đường xá, cầu cống, công viên, trường học, bệnh viện,..v.v.. thuộc Mục e Khoản 2 Điều 10 của Luật đất đai năm 2013. Đất công thuộc quyền sở hữu nhà nước, bất cứ một cá nhân hay một tổ chức nào muốn sở hữu thì buộc phải có văn bản hoặc quyết định của nhà nước.  Những đặc điểm của đất công1. Đất công do UBND sử dụng và quản lýTheo quy định tại khoản 2 điều 7 Luật đất đai 2013, UBND cấp xã được sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; được giao đất phi nông nghiệp để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. Theo quy định tại khoản 1 Điều 164, khoản 2 Điều 8 và khoản 2 Điều 141 Luật đất đai 2013, UBND cấp xã quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất chưa giao, chưa cho thuê tại địa phương bao gồm đất bãi bồi, ven sông ven biển và đất chưa sử dụng thuộc địa phận xã, phường, thị trấn. Theo quy định tại khoản 2 Điều 141 Luật đất đai 2013, UBND cấp huyện quản lý đất bãi bồi ven sông, ven biển thường xuyên được bồi tụ hoặc thường xuyên bị sạt lở. Theo khoản 2 Điều 164 Luật đất đai 2013, UBND cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương. Trường hợp, đất công bị lấn chiếm bởi người dân xây nhà thì phần đất bị lấn chiếm không nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì sẽ bị thu hồi. 2. Đất sử dụng vào mục đích công cộng được coi là đất côngMục d khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013 quy định: Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;” 3. Đất công ích của xã, phường, thị trấnTheo quy định tại điều 132 Luật đất đai 2013, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do UBND cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho nhu cầu công ích của địa phương. Nguồn của quỹ đất nông nghiệp là đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi. Đất công ích sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn. Nếu còn đất cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá. Thời hạn sử dụng đất với mỗi lần thuê không quá 5 năm. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật. Đơn vị ở đóng một vai trò quan trọng, nó chi phối và chỉ đạo phương hướng và cách thức sắp xếp đối với quy hoạch đô thị. Vậy hiện nay đơn vị ở hiện nay được phân loại như thế nào? 1. Đơn vị ở là gì?Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD nêu rõ: “Đơn vị ở là khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: Các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở”. Theo đó, cấu thành một “đơn vị ở” sẽ phải có hệ thống công trình dịch vụ, công trình kèm theo như giáo dục (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), y tế, văn hóa thể thao, thương mại (chợ) để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân. 2. Phân loại đơn vị ở hiện nay thế nào?Đơn vị ở hiện nay được phân thành 4 loại chính sau: đơn vị láng giềng, đơn vị ở cấp phường, khu nhà ở, khu thành phố. Mỗi đơn vị ở này có những đặc điểm khác nhau như sau: Đơn vị ở Đặc điểm Đơn vị ở láng giềng Đây là đơn vị ở nhỏ nhất, nó không bị giới hạn quá chặt chẽ về quy mô dân số; diện tích khoảng 3 – 4ha. Trong đơn vị ở láng giềng, mối quan hệ xã hội sẽ xoay quanh vấn đề làng xóm, láng giềng, quan tâm đến nhau, cùng chung mối quan tâm hàng ngày trong sinh hoạt, giao tiếp,... Đơn vị ở cấp phường Đây là đơn vị cơ sở trong cơ cấu quy hoạch khu dân dụng. Đơn vị ở cấp phường được tính tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường. Quy mô đất đai của đơn vị ở cấp phường khoảng 16 - 25ha, với số dân từ 4000 đến 10000 người. Một đơn vị ở cấp phường bao gồm nhiều đơn vị ở láng giềng. Khu nhà ở Đây là một loại đơn vị cơ bản đối với quy hoạch của các đô thị lớn hoặc rất lớn, bao gồm các phường có điều kiện địa lý tương tự nhau. Khu nhà ở có quy mô diện tích trung bình từ 80 đến 100 ha. Khu thành phố Đây là đơn vị ở bao gồm một số khu nhà ở và các công trình văn hóa, chính trị, hành chính, hoặc các công trình hoạt động công cộng thông thường hoặc cao cấp, nó có thể là: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố, rạp chiếu phim cấp tỉnh, thành phố, bưu điện, trường học,… thường được sử dụng đối với các thành phố loại I và loại đặc biệt, quy mô tương đương với cấp quận. 3. Một số yêu cầu kỹ thuật về đơn vị ởCăn cứ theo quy định tại Mục 2.2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2019/BXD về Quy hoạch xây dựng thì các yêu cầu kỹ thuật về đơn vị ở được quy định như sau: - Quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của một đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2 800 người). - Đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị, cụ thể:
Đối với khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt thì áp dụng chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị như quy định đối với đô thị loại I. Các đô thị khác thuộc đô thị loại đặc biệt căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đối với đô thị cùng loại; - Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu đạt 2 m2/người. Mỗi đơn vị ở phải có tối thiểu một công viên, vườn hoa với quy mô tối thiểu là 5.000 m2 và đảm bảo cho các đối tượng dân cư trong đơn vị ở (đặc biệt là người cao tuổi và trẻ em) đảm bảo tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD. Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi phục vụ nhóm nhà ở với bán kính phục vụ không > 300 m. - Đối với dự án có quy mô dân số tương đương đơn vị ở, việc bố trí các công trình dịch vụ – công cộng cấp đơn vị ở, cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tuân thủ quy hoạch cấp trên và các quy định đối với đơn vị ở. - Đối với các dự án có quy mô dân số dưới 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là dưới 2.800 người), việc bố trí các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh sử dụng công cộng tuân thủ theo quy hoạch cấp trên. Ngoài ra, chỉ tiêu đất cây xanh trong khu vực dự án phải đảm bảo tối thiểu là 1m2/người và phải bố trí cơ sở giáo dục mầm non đảm bảo phục vụ đủ cho khu vực dự án. - Trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình không thuộc đơn vị ở. Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở. - Khi quy hoạch các khu đất sử dụng hỗn hợp phải thể hiện tỷ lệ đất cho mỗi chức năng. - Quy hoạch các lô đất có công trình hỗn hợp phải thể hiện tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng. Quy hoạch các công trình hỗn hợp có yếu tố ở bao gồm cả dịch vụ lưu trú (nếu có) phải xác định quy mô dân số để tính toán nhu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. |
